Las viviendas de protección oficial (VPO), que antaño colmaban la mayor parte de las nuevas promociones residenciales, se han convertido en una especie de rara avis en el caro y selecto mercado inmobiliario de la provincia de Málaga. El desapego que los promotores privados sienten por este tipo de pisos a precio asequible se alarga en el tiempo, sin que se observe un cambio de tendencia a corto plazo. 

Al menos hasta que entre en vigor la modificación aprobada por la Junta de Andalucía para elevar el precio de los módulos de estas unidades, de manera que el privado puede vender uno de estos pisos por un máximo de 226.565,4 euros. Para tomar una medida adecuada de lo que implica este ajuste, inicialmente validado el pasado mes de febrero y largamente reclamado por el sector, es que el valor se eleva en 28.646 euros respecto al momento presente.

Aunque son ya varias las operaciones que empiezan a tomar cuerpo en la provincia con este nuevo escenario de precios sobre la mesa, los datos confirman que mientras se alcanza este hito, la relación de los promotores con la VPO va a seguir siendo nula.

[Repunte en el impulso de proyectos residenciales en la provincia]

Una afirmación que queda corroborada por las estadísticas oficiales del Colegio de Arquitectos, que en los primeros tres meses del presente ejercicio recogen 0 viviendas de protección oficial impulsadas. Una nada que apenas queda difuminada por las 68 que los empresarios activaron en todo 2023. 

Vistas de los nuevos desarrollos residenciales en el litoral oeste de Málaga. Alba Rosado

En este contexto, se agrava de manera evidente la problemática de la vivienda a precio asequible, único producto al que puede acceder la mayor parte de la población malagueña en el momento actual. Según el portal Idealista, en abril el precio medio del metro cuadrado de una vivienda en venta en la provincia de Málaga alcanzó los 3.179 euros, un 10,1% más que hace un año.

El listado de municipios está encabezado por Marbella, con una media de 4.640 euros el metro cuadrado (+11,6%), seguida de Benahavís, con 4.416 euros (+10,8%). En el caso de la capital de la Costa del Sol, el precio medio está muy lejos de estas dos referencias, con 2,833 euros el metro, aunque la subida interanual es del 17%.

"Pacto de colaboración público-privada"

Los mismos datos de los arquitectos constatan esta preocupante realidad, ya que desde 2017 apenas son 812 las VPO impulsadas en toda la provincia por gestores privados, un valor que contrasta con las 34.560 viviendas de renta libre planificadas entre inicios de 2017 y finales del pasado mes de marzo. Es decir, que por cada vivienda a precio asequible en Málaga se desarrollan casi 49 libres.

Susana Gómez de Lara, decana del Colegio de Arquitectos de Málaga.

"Es una situación muy preocupante por la ausencia de viviendas a precio asequible y lo es porque la demanda está en la calle y hay que dar respuesta a esa población autóctona", expone la decana del Colegio de Arquitectos de Málaga, Susana Gómez de Lara, quien incide en la falta de producto de esta naturaleza.

De hecho, dada la gravedad de la cuestión, reclama "un pacto de colaboración público-privado" en el que participen todos los actores vinculados al sector de la construcción, de manera que “todos pongamos de nuestra parte”. 

A su juicio, es clave para atender las necesidades de esa parte de la población ahora desatendida en el plano residencial que se activen suelos a precio asequible, así como que se fijen medidas de financiación más flexibles y ayudas al desarrollo de estas actuaciones. "Debe ser una combinación de varios factores", destaca. En este punto, coincide con otros actores en que es clave que entren en vigor los nuevos módulos adoptados por la Junta, actualizando los actuales, "muy obsoletos".

Sólo 11 VPO terminadas en el primer trimestre

Otro parámetro objetivo es el de las viviendas que se han terminado en los últimos años. Atendiendo a la base de datos de los arquitectos, en 2023 fueron completadas 4.839 viviendas libres por solo 15 protegidas. ¿Qué ocurre en los primeros tres meses de 2024? En este periodo, han sido acabadas 11 VPO frente a 1.499 unidades libres. 

Precisamente, con la vista puesta en el impacto que puede tener esta modificación autonómica, el Ayuntamiento de Málaga capital ya ha anunciado su intención de poner en el mercado en pocas semanas dos grandes desarrollos de vivienda de protección oficial en Distrito Zeta (Sánchez Blanca) y Cortijo Merino (Amoniaco), con capacidad para albergar 1.168 viviendas sociales.

Ordenación del desarrollo previsto en Cortijo Merino.

Una de las particularidades de esta gran operación es que el Consistorio venderá trece parcelas (valoradas en unos 25 millones) a promotores privados a cambio de un mínimo de 163 pisos ya terminados, que serán empleados para atender las necesidades de familias más necesitadas.

El gran aliciente que ofrece el Consistorio malagueño a los privados es que cuando empiecen a tomar forma las nuevas promociones podrán vender sus pisos conforme a los nuevos módulos. Y eso hace posible que las unidades más económicas, correspondientes a las de régimen especial, puedan alcanzar los 170.000 euros (por un piso de 70 metros cuadrados, con aparcamiento y trastero). En el caso de Distrito Zeta y Cortijo Merino son 605 las unidades que se plantean bajo este régimen, lo que puede suponer unos ingresos por venta de hasta 102,8 millones de euros.

¿Qué ocurre con las 249 viviendas de régimen general que se dibujan en los dos sectores? En su caso, los módulos previstos permitirán su venta por un máximo de 192.580,59 euros, lo que supone se traduciría en un montante global de venta de 47,9 millones.

Las más caras de las tres modalidades fijadas son las de precio limitado. De los trece solares, solo dos permiten este desarrollo, con un total de 314 unidades. Cada una de ellas podrá ser enajenada por algo más de 226.000 euros, lo que supone un movimiento completo de unos 70,7 millones.